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房(fang)(fang)(fang)屋評估是(shi)房(fang)(fang)(fang)屋交易(yi)、租(zu)賃、抵(di)押、擔保(bao)、商品房(fang)(fang)(fang)開發與銷(xiao)售等環節都離(li)不(bu)開對房(fang)(fang)(fang)地產的(de)估價。房(fang)(fang)(fang)屋是(shi)特(te)殊商品，是(shi)關(guan)系(xi)到居住(zhu)的(de)大(da)事，房(fang)(fang)(fang)屋的(de)好(hao)壞質量等在(zai)某(mou)種程(cheng)度上(shang)說決(jue)定(ding)著人(ren)(ren)們的(de)生(sheng)活質量。所以(yi)人(ren)(ren)們一般(ban)不(bu)會在(zai)意(yi)房(fang)(fang)(fang)屋評估會花多少(shao)錢，而在(zai)意(yi)對于要買(mai)的(de)房(fang)(fang)(fang)屋能夠定(ding)位精準，并且心中有數。

房屋的評估內容

1.建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。
2.土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
3.三通一平指水、電、道路通，土地平整。
4.七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。
5.資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
6.基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然后調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。
7.標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
8.房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
9.底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
10.補(bu)地價是指在更(geng)改(gai)政府原出(chu)讓土(tu)地使用(yong)(yong)權時規定的用(yong)(yong)途(tu)，或(huo)增加容積(ji)率(lv)，或(huo)轉讓、出(chu)租、抵押劃撥土(tu)地使用(yong)(yong)權，或(huo)出(chu)讓的土(tu)地使用(yong)(yong)權續期等時需(xu)要交(jiao)給政府的一筆(bi)地價。

在估算房價時有四個因素需要考慮

1.周邊(bian)房價(jia)：其實(shi)參(can)考(kao)房價(jia)指(zhi)的(de)是(shi)城(cheng)市(shi)周邊(bian)地(di)段和(he)同一地(di)段同類(lei)房屋的(de)均價(jia)，包括戶型(xing)、樓層(ceng)、裝(zhuang)修、掛牌價(jia)格(ge)和(he)成(cheng)交(jiao)價(jia)格(ge)。

2.單位類(lei)型：好公寓的(de)(de)價格一直都(dou)比不好公寓的(de)(de)價格高，這(zhe)也是老房子(zi)不能(neng)和新房相(xiang)比的(de)(de)原因。如果房子(zi)布局中衛生間和廚(chu)房較小(xiao)，房價可能(neng)會降低10%。

3.房間的年代(dai)：根(gen)據(ju)一般情況，我國現(xian)行房屋建(jian)筑的耐久性為50年(從房屋竣工(gong)時(shi)算起)，因此年折舊率為2%，在鑒定(ding)時(shi)應(ying)予(yu)以考慮。

4.地板：價(jia)格自然因樓(lou)層而(er)異。以一、二層為(wei)基(ji)準，五、六(liu)層降(jiang)價(jia)3%，七層降(jiang)價(jia)5%，頂(ding)層降(jiang)價(jia)5%，二、四層降(jiang)價(jia)3%。

此外，房(fang)子(zi)的(de)朝(chao)向、周圍是(shi)否有(you)違章(zhang)建筑、小(xiao)區周圍的(de)配(pei)置也(ye)會影響房(fang)子(zi)的(de)價格。房(fang)子(zi)沒(mei)有(you)朝(chao)南的(de)門窗扣5%，小(xiao)區沒(mei)有(you)獨立(li)封閉的(de)扣5%;如果房(fang)子(zi)的(de)位(wei)置屬于房(fang)地產，將增加(jia)15%，住宅環境將完全配(pei)備10%。

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