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一、建筑面積

建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)是指(zhi)(zhi)(zhi)建筑(zhu)(zhu)物(wu)(wu)(wu)各(ge)層(ceng)水平(ping)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的總(zong)和(he)，包括使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)、輔(fu)(fu)(fu)(fu)助(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)和(he)結構(gou)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)是指(zhi)(zhi)(zhi)建筑(zhu)(zhu)物(wu)(wu)(wu)各(ge)層(ceng)平(ping)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)中(zhong)(zhong)(zhong)直接為(wei)生(sheng)產(chan)和(he)生(sheng)活使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)的凈面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。輔(fu)(fu)(fu)(fu)助(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)是指(zhi)(zhi)(zhi)建筑(zhu)(zhu)物(wu)(wu)(wu)各(ge)層(ceng)平(ping)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)中(zhong)(zhong)(zhong)為(wei)輔(fu)(fu)(fu)(fu)助(zhu)(zhu)生(sheng)產(chan)或(huo)輔(fu)(fu)(fu)(fu)助(zhu)(zhu)生(sheng)活所占的凈面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，例如居住建筑(zhu)(zhu)物(wu)(wu)(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)的樓梯、走道、廁所、廚(chu)房所占的面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)和(he)輔(fu)(fu)(fu)(fu)助(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的總(zong)和(he)稱為(wei)“有效面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)”。結構(gou)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)是指(zhi)(zhi)(zhi)建筑(zhu)(zhu)物(wu)(wu)(wu)各(ge)層(ceng)平(ping)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)中(zhong)(zhong)(zhong)墻、柱等結構(gou)所占的面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。

二、建筑面積簡介

筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)也稱(cheng)建(jian)筑(zhu)展開(kai)面(mian)(mian)積(ji)，是建(jian)筑(zhu)行(xing)業(ye)的(de)專業(ye)有名(ming)詞，與實(shi)(shi)用面(mian)(mian)積(ji)及(ji)實(shi)(shi)用率計(ji)算有直接(jie)關(guan)系(xi)。它(ta)是指(zhi)(zhi)住宅建(jian)筑(zhu)外墻(qiang)勒腳以(yi)上外圍水平(ping)(ping)面(mian)(mian)測定(ding)的(de)各層(ceng)平(ping)(ping)面(mian)(mian)面(mian)(mian)積(ji)之和，是一個表示建(jian)筑(zhu)物建(jian)筑(zhu)規(gui)模(mo)大小的(de)經濟指(zhi)(zhi)標，也是以(yi)平(ping)(ping)方米反映(ying)房屋建(jian)筑(zhu)建(jian)設規(gui)模(mo)的(de)實(shi)(shi)物量(liang)指(zhi)(zhi)標。每層(ceng)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)按建(jian)筑(zhu)物勒腳以(yi)上外墻(qiang)圍水平(ping)(ping)截面(mian)(mian)進行(xing)計(ji)算，它(ta)包括三項(xiang)，即使用面(mian)(mian)積(ji)、輔(fu)助(zhu)面(mian)(mian)積(ji)和結構面(mian)(mian)積(ji)。

筑(zhu)(zhu)面(mian)積也(ye)稱建筑(zhu)(zhu)展開(kai)面(mian)積，是建筑(zhu)(zhu)行(xing)業(ye)的專業(ye)有(you)名(ming)詞，與實(shi)用面(mian)積及實(shi)用率計算有(you)直(zhi)接關系。它是指住(zhu)宅(zhai)建筑(zhu)(zhu)外(wai)墻勒腳以(yi)上(shang)外(wai)圍水平(ping)(ping)面(mian)測定的各層平(ping)(ping)面(mian)面(mian)積之和，是一個表示建筑(zhu)(zhu)物(wu)建筑(zhu)(zhu)規(gui)模(mo)大小的經濟指標，也(ye)是以(yi)平(ping)(ping)方米反映房屋建筑(zhu)(zhu)建設規(gui)模(mo)的實(shi)物(wu)量指標。每(mei)層建筑(zhu)(zhu)面(mian)積按(an)建筑(zhu)(zhu)物(wu)勒腳以(yi)上(shang)外(wai)墻圍水平(ping)(ping)截面(mian)進行(xing)計算，它包括三(san)項(xiang)，即(ji)使(shi)用面(mian)積、輔助面(mian)積和結構面(mian)積。

三、建筑面積如何劃分

建筑面(mian)積(ji)=有效面(mian)積(ji)+結(jie)構面(mian)積(ji)=使(shi)(shi)用面(mian)積(ji)+輔(fu)助(zhu)面(mian)積(ji)+結(jie)構面(mian)積(ji)=結(jie)構面(mian)積(ji)+輔(fu)助(zhu)面(mian)積(ji)+套(tao)內使(shi)(shi)用面(mian)積(ji)

（1）建筑(zhu)面積(ji)(ji)：指建筑(zhu)物(wu)長度、寬(kuan)度的(de)外包尺寸(cun)的(de)乘(cheng)積(ji)(ji)再乘(cheng)以(yi)層數。它由使(shi)用面積(ji)(ji)、輔助面積(ji)(ji)和結構面積(ji)(ji)組成(cheng)。

（2）使用面積(ji)：指建(jian)筑物(wu)各層(ceng)平(ping)面中直接(jie)為生(sheng)產(chan)或生(sheng)活使用的凈(jing)面積(ji)的總和。

（3）輔(fu)助面積：指(zhi)建(jian)筑物各層平面為輔(fu)助生產或生活(huo)活(huo)動所占的凈面積的總(zong)和，例(li)如(ru)居住建(jian)筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。

（4）結構面(mian)積(ji)：指建筑(zhu)物各層(ceng)平(ping)面(mian)中的墻(qiang)、柱(zhu)等(deng)結構所占面(mian)積(ji)的總和(he)。

依據不同的使用目的建筑面積可分為以下幾類：

1.依據對建(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積的(de)(de)組成部分(fen)可劃分(fen)：總的(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積=地(di)上建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積+地(di)下建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積，這(zhe)些術(shu)語(yu)是為了描述獨幢建(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)的(de)(de)總的(de)(de)建(jian)設(she)規(gui)(gui)模(mo)，以及地(di)上部分(fen)建(jian)筑(zhu)(zhu)規(gui)(gui)模(mo)的(de)(de)量和(he)地(di)下部分(fen)建(jian)筑(zhu)(zhu)規(gui)(gui)模(mo)的(de)(de)量。這(zhe)些概念主(zhu)要出現(xian)在《國有土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權出讓合(he)同(tong)》中土(tu)地(di)出讓金的(de)(de)計算依據、《建(jian)設(she)工(gong)程規(gui)(gui)劃許(xu)可證》中建(jian)設(she)項目(mu)的(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)規(gui)(gui)模(mo)的(de)(de)審批情況說明(ming)、項目(mu)竣(jun)工(gong)驗收后房屋的(de)(de)初始登記(ji)需做的(de)(de)《房屋測(ce)繪成果技術(shu)報告書》中等很多環(huan)節。

2.依(yi)據是否產生經濟效益(yi)劃分(fen)(fen)：可收益(yi)的(de)建(jian)筑(zhu)面積、無收益(yi)的(de)建(jian)筑(zhu)面積、必須配(pei)套的(de)建(jian)筑(zhu)面積（無收益(yi)部分(fen)(fen)）。建(jian)筑(zhu)物通過出(chu)售、轉讓、置(zhi)換、租賃(lin)、投(tou)入(ru)運(yun)營等方(fang)式可產生經濟收益(yi)，經常在估算(suan)房地(di)產的(de)買賣(mai)價(jia)(jia)格、租賃(lin)價(jia)(jia)格、抵押價(jia)(jia)值(zhi)、保險價(jia)(jia)值(zhi)、課(ke)稅價(jia)(jia)值(zhi)等時需要依(yi)據房地(di)產（或建(jian)筑(zhu)物）的(de)可收益(yi)部分(fen)(fen)、無收益(yi)部分(fen)(fen)和必須配(pei)套部分(fen)(fen)的(de)綜合(he)分(fen)(fen)析判斷(duan)最終價(jia)(jia)值(zhi)。

3.按(an)建(jian)筑(zhu)(zhu)物內使用(yong)功(gong)能(neng)(neng)不同劃分：住宅功(gong)能(neng)(neng)的(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積、商業功(gong)能(neng)(neng)的(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積、辦(ban)公功(gong)能(neng)(neng)的(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積、工業功(gong)能(neng)(neng)的(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積、配套(tao)功(gong)能(neng)(neng)的(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積、人防(fang)功(gong)能(neng)(neng)的(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積。這類劃分主要(yao)依據人們對建(jian)筑(zhu)(zhu)物不同的(de)(de)使用(yong)功(gong)能(neng)(neng)來劃分，能(neng)(neng)更好的(de)(de)滿足人們生產或生活(huo)的(de)(de)不同需求(qiu)。當然不同的(de)(de)使用(yong)功(gong)能(neng)(neng)所(suo)產生的(de)(de)經(jing)濟效(xiao)益和(he)使用(yong)目的(de)(de)基本不同。

4.按成(cheng)(cheng)套房(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)構成(cheng)(cheng)劃分：成(cheng)(cheng)套房(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)=套內建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)+分攤的(de)共(gong)有(you)公用(yong)建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，房(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)套內建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)和其分攤的(de)共(gong)有(you)公用(yong)建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)就是房(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)權(quan)(quan)利人(ren)所有(you)的(de)總的(de)建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，也(ye)是房(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)在權(quan)(quan)屬登記時(shi)的(de)兩大要素。房(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)套內建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)是指房(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)權(quan)(quan)利人(ren)單獨占(zhan)有(you)使用(yong)的(de)建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，它由套內房(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)使用(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，套內墻(qiang)體面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，套內陽臺建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)三部分組成(cheng)(cheng)。

分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤的(de)(de)共(gong)有公(gong)用(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)是指房(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)權利(li)人(ren)應該分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤的(de)(de)各產權業主共(gong)同占有或(huo)(huo)共(gong)同使用(yong)的(de)(de)那部分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)，內(nei)容包(bao)括(kuo)：電梯井、管道井、樓(lou)梯間(jian)(jian)(jian)、垃圾道、變電室(shi)(shi)(shi)、設備間(jian)(jian)(jian)、公(gong)共(gong)門廳、過道、地(di)下室(shi)(shi)(shi)、值班警(jing)衛(wei)室(shi)(shi)(shi)等，以及(ji)為整(zheng)幢(chuang)服務(wu)的(de)(de)公(gong)共(gong)用(yong)房(fang)(fang)和管理用(yong)房(fang)(fang)的(de)(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)，以水平投(tou)影面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)算。共(gong)有建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)還包(bao)括(kuo)套(tao)與(yu)公(gong)共(gong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)之間(jian)(jian)(jian)的(de)(de)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)隔墻，以及(ji)外墻（包(bao)括(kuo)山墻）水平投(tou)影面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)一半的(de)(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)。獨立(li)使用(yong)的(de)(de)地(di)下室(shi)(shi)(shi)、車(che)(che)棚、車(che)(che)庫、為多幢(chuang)服務(wu)的(de)(de)警(jing)衛(wei)室(shi)(shi)(shi)，管理用(yong)房(fang)(fang)，作為人(ren)防(fang)工程的(de)(de)地(di)下室(shi)(shi)(shi)通(tong)常(chang)都不計(ji)入(ru)共(gong)有建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)。共(gong)有共(gong)用(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)處(chu)理原則為：a.產權各方有合法(fa)權屬(shu)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)割文件或(huo)(huo)協(xie)議(yi)的(de)(de)，按(an)(an)文件或(huo)(huo)協(xie)議(yi)規定執行。b.無產權分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)割文件或(huo)(huo)協(xie)議(yi)的(de)(de)，按(an)(an)相關房(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)比(bi)例進行分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤。

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